Переоборудование предмета ипотеки — не выход

Верховный Суд Украины внес ясность в вопрос, переходят ли обязанности ипотекодателя к новому собственнику имущества, возникшего вследствие переоборудования предмета ипотеки.

В стремлении уйти от исполнений обязательств собственники залогового имущества проявляют недюжинную предприимчивость. Так, переоборудовав переданные в ипотеку нежилые помещения в квартиры и переведя их в жилой фонд, заемщик надеялся, что банк не сможет потребовать взыскания на «вновь созданные» объекты. С его позицией согласились суды трех инстанций, однако такую схему пресек Верховный Суд Украины.

Своим постановлением от 6 июля 2016 года по делу № 6-1213цс16 Судебная палата по гражданским делам ВСУ объяснила право банка требовать обратить взыскание на «новое» имущество, выступающее в качестве залога, даже если изменился его собственник.

Любопытно, что ипотекодержателю — банку «Ф» (Банк) — стало известно об изменении предмета залога только в ходе исполнения судебного решения по делу о взыскании суммы долга по кредиту, выяснилось, что одно из жилых помещений уже имеет другого собственника.

Собственно, и исковые требования об обращении взыскания на предмет ипотеки Банк заявлял уже как к старому (гр-ну Б.), так и к новому (гр-ну Х.) собственникам. Свою позицию он мотивировал тем, что гр-н Б. надлежащим образом не исполнил своих обязательств по кредитному договору и в нарушение положений договора ипотеки, заключенного для обеспечения исполнения обязательств по договору кредита, без согласия ипотекодержателя продал часть предмета ипотеки, не уведомив об этом Банк. Ввиду того, что к покупателю — гр-ну Х. перешли права и обязанности по ипотечному договору, истец просил обратить взыскание на предмет ипотеки, принадлежащий гр-ну Х., в счет погашения задолженности гр-на Б. по договору кредита.

Как установлено судами, в обеспечение исполнения своих обязательств по договору кредита гр-н Б. передал в ипотеку недвижимое имущество, состоящее из трех нежилых помещений общей площадью 238,7 м2, на которые в Государственном реестре ипотек наложен запрет на их отчуждение.

Заочным решением Ивано-Франковского городского суда Ивано-Франковской области от 14 марта 2012 года в связи с ненадлежащим исполнением кредитных обязательств с гр-на Б. в пользу Банка взыскана образовавшаяся задолженность. В ходе исполнения указанного решения Банку стало известно о том, что заемщик без его согласия провел реконструкцию нежилых помещений, переданных в ипотеку, и переоборудовал их в четыре жилых помещения — квартиры, а также получил свидетельства о праве собственности. 5 декабря 2007 года гр-н Б. продал одну из квартир гр-ну Х.

Ивано-Франковский городской суд Ивано-Франковской области решением от 17 марта 2015 года отказал в удовлетворении заявленных Банком исковых требований на том основании, что проданная гр-ну Х. квартира не была предметом ипотеки по договору ипотеки от 27 июля 2007 года, заключенному между Банком и заемщиком, а является другим объектом недвижимости, в частности жилым помещением общей площадью 54,8 м2, в то время как в ипотеку передавалось нежилое помещение площадью 283,7 м2. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи квартиры запрета на ее отчуждение не было.

С таким выводом согласились Апелляционный суд Ивано-Франковской области и Высший специализированный суд Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел (ВССУ) в определениях от 22 апреля 2015 года и 17 февраля 2016 года соответственно.

Обратившись с заявлением в Верховный Суд Украины, Банк просил отменить эти решения и принять новое, которым исковые требования удовлетворить на основании неодинакового применения судом кассационной инстанции положений статьи 23 Закона Украины «Об ипотеке», повлекшего принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

В частности, Банк сослался на определения ВССУ от 19 июня 2013 года и 27 апреля 2016 года, в которых изложены выводы кассационного суда, что вновь созданным объектом недвижимости считается исключительно объект, созданный без привязок к другому, уже существующему недвижимому имуществу, без использования его составляющих структурных элементов. То есть не является вновь созданным объектом недвижимого имущества уже существующий объект недвижимости с измененными наружными и внутренними параметрами.

Рассмотрев заявление Банка, Судебная палата по гражданским делам ВСУ сочла его подлежащим частичному удовлетворению.

Так, ВСУ исходил из того, что ипотека как имущественный способ обеспечения исполнения обязательства является особым (дополнительным) обеспечительным обязательством, цель которого состоит в стимулировании исполнения должником основного обязательства и предотвращении негативных последствий нарушения должником своих обязательств или уменьшении их.

Исполнение обеспечительного обязательства, возникающего из ипотеки, заключается в реализации ипотекодержателем (кредитором) права получить удовлетворение за счет переданного должником в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами этого должника. Суть такого права в том, что оно позволяет удовлетворить требования кредитора даже в случае неисполнения должником своего обязательства в силу компенсационности этого права за счет ипотечного имущества и установленного законом механизма осуществления кредитором своего преимущественного права независимо от перехода права собственности на это имущество от ипотекодателя к другому лицу (в том числе и в случае, если до сведения этого лица не доведена информация об обременении имущества).

Статья 23 Закона Украины «Об ипотеке» предусматривает, что при переходе права собственности (права хозяйственного ведения) на предмет ипотеки от ипотекодателя к другому лицу, в том числе в порядке наследования или правопреемства, ипотека является действительной для приобретателя соответствующего недвижимого имущества, даже если до его сведения не доведена информация об обременении имущества ипотекой.

Лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки, приобретает статус ипотекодателя и имеет все его права и несет все его обязанности по ипотечному договору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали до приобретения им права собственности на предмет ипотеки.

Верховный Суд признал преждевременным выводы судов о том, что спорная квартира является не ипотечным имуществом, а другим объектом недвижимости, и указал, что она не вновь созданный объект недвижимого имущества, поскольку создана с привязкой уже существующей заложенной недвижимости, с использованием ее функциональных элементов.

Своим постановлением ВСУ отменил все ранее принятые решения по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Размещено в Новости.